[ 메디채널 황정호 기자 ] 22.9兆ウォンという記録的な回復の後、ソウルオフィス市場は構造的再配置の段階に入る

ニューヨークとソウル（韓国）, 2026年2月3日 --Newmark Group, Inc.（Nasdaq: NMRK）（"Newmark"）はグローバル企業、機関投資家、オーナーおよび入居者向けの大手商業不動産アドバイザー兼サービスプロバイダーです。Newmarkは本日、2026年ソウルオフィス市場見通し（資本市場およびリース部門）を発表し、急速に回復する資本市場環境とともに堅調な入居者市場を強調しました。

経営陣からのコメント

「ソウルのオフィス市場は、入居者市場、資本市場ともに基本的に底堅く推移しています」と、Newmark Koreaのマネージングディレクター兼カントリーヘッドであるJohn Pritchardは述べています。「企業や投資家がより質の高い、より効率的な資産に注目する中、需要の戦略的な再配分が見られます。テナントの需要は、一等地や新しく開発されたオフィスへの集中が進む一方、老朽化したストックは競争圧力の高まりに直面しています。」

Judy Jang（エグゼクティブディレクター、韓国担当のリサーチ部門責任者）は、「2025年に記録的な22兆9,000億ウォンの取引があったのに続き、価格と収入の安定に対する信頼が向上し、資本が市場に戻りつつある」と付け加えました。今後は、資産レベルでの差別化がパフォーマンスを左右する決定的要因となり、市場の二極化がソウルのオフィス市場における基本的な特徴になると見られます。」

入居者市場：需要の後退ではなく、構造的な再配置

2025年にソウル全域で見られた企業移転は、コスト削減を目的とした撤退ではなく、職場戦略の根本的な転換を反映しています。主要入居企業は、ハイブリッドワーク、協働、人材獲得を支えるため、オフィス拠点の集約、高度化、再配置を進めています。

テナントの意思決定は、建物の品質、ESGパフォーマンス、アクセス性、職場体験によってますます左右されるようになっています。その結果、需要は引き続き一等地や新規供給オフィスに集中する一方、老朽化した、あるいは改修が行われていないオフィスは競争圧力の高まりに直面しています。これは、ロンドン、ニューヨーク、シンガポール、東京といったグローバルゲートウェイ都市で見られる傾向と一致しています。

資本市場：ファンダメンタルズに基づく回復へ

ソウルのオフィス投資市場は、金利の安定化、資金調達環境の改善、機関投資家資本の回帰に支えられ、2025年に力強い回復を遂げました。Central Business District（CBD）、Gangnam Business District（GBD）、Yeouido Business District（YBD）におけるコアおよびプライム資産は、安定したリーシングのファンダメンタルズと長期的な投資家の確信に支えられ、強い下方耐性を示しました。

従来のコアエリアを超え、投資家の関心は、Seongsu–Seoul Forest、Magok、Pangyo–Bundang、Sangam DMCといった機能特化型オフィス集積地へと広がっています。これは、オフィス需要がより広範に再配置されていることを示しています。

供給と開発サイクル

建設コストの上昇および許認可の遅れにより、ソウルの次の大規模な供給波は2028年から2029年にずれ込み、新規竣工が限定的な状況が長期化しています。

G1 Seoul、Rene Square、Eul Towerなど、2026年に予定される供給は短期的な吸収力を試すものとなりますが、プレリーシングの動向から、プライム資産への需要は維持されていると見られます。開発パイプラインの遅延は、プライム資産の賃料安定を支えると同時に、市場サイクルにおける中期的な転換点になると予想されます。

サブマーケットの見通し

• CBD：大企業の移転に伴う短期的な空室率の変動が見られる一方、資産の再配置が加速し、大規模供給サイクルは2028年から2029年へとずれ込んでいます。
  
• GBD：開発パイプラインが限定的であることから空室率は低水準にあり、本社機能主導のリーシング需要およびオーナー入居需要に支えられています。
  
• YBD：金融セクターの需要は底堅く、ポートフォリオ再編および再開発に伴うテナント入れ替えが進む一方、今後の供給は主にオーナー入居が中心となる見込みです。

ソウルがグローバル資本にとって重要な理由

• アジア第4位の経済規模
• テクノロジー、金融、コンテンツ、バイオテクノロジー、先端製造業のグローバルハブ
• アジアで最も流動性の高いオフィス投資市場の一つ
• 厚みのある国内機関投資家の資本基盤
• 国境を越えた投資家の参入拡大

Newmarkについて
Newmark Group, Inc.（Nasdaq：NMRK）は、その子会社（「Newmark」）とともに、商業用不動産分野の世界的リーダーとして、不動産ライフサイクルのあらゆる段階をシームレスに支援しています。Newmarkの包括的なサービスおよび製品は、オーナーから入居者、投資家から創業者、スタートアップから優良企業まで、各顧客に合わせて独自に設計されています。成熟市場および新興不動産市場に関するマーケットインテリジェンスとグローバルな展開力を組み合わせることで、Newmarkは幅広い顧客に高品質なサービスを提供しています。 2025年9月30日までの12か月間で、Newmarkの売上高は31億ドルを超えました。2025年9月30日現在、Newmarkとそのビジネスパートナーは、4大陸にわたる約170拠点で、8,500人超の専門家を擁しています。詳細については、nmrk.comをご覧いただくか、@newmarkをフォローしてください。

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